O avanço da logística urbana vem transformando o valor do metro quadrado em cidades médias e grandes. O crescimento do e-commerce, aliado à necessidade de entregas rápidas no modelo last mile (última milha), reposicionou bairros e zonas antes secundárias como pontos estratégicos de operação. Essa mudança impacta tanto o valor de locação quanto o preço de venda de lajes, galpões e lojas de rua.
Como corretor, observo que o preço do metro quadrado deixou de refletir apenas localização tradicional ou padrão construtivo. Hoje, infraestrutura viária, raio de atendimento logístico e tempo médio de entrega pesam tanto quanto área útil ou fachada. O ativo imobiliário passou a competir pela eficiência operacional que oferece.
O novo mapa da valorização urbana é definido por conectividade física e digital. Onde o transporte flui e o consumidor está próximo, o metro quadrado ganha liquidez e previsibilidade de ocupação.
Zonas de entrega e reconfiguração urbana
Projetos planejados como o VivaPark Porto Belo exemplificam a integração entre urbanismo e logística. O bairro foi concebido com infraestrutura viária ampla, fácil acesso e áreas mistas de uso, permitindo desde residências até espaços comerciais voltados para serviços e entregas rápidas.
Esse tipo de conceito cria ecossistemas autossuficientes, onde o deslocamento de produtos e pessoas é mais ágil. A consequência direta é a valorização do metro quadrado comercial e industrial dentro e ao redor dessas zonas.
O investidor atento percebe o potencial de absorção de áreas bem conectadas. O corretor, ao precificar, precisa considerar esse novo valor de localização: o tempo de entrega virou métrica de rentabilidade.
E-commerce e a pressão sobre polos comerciais
O entorno do Porto Belo Outlet Premium demonstra o impacto do e-commerce na reconfiguração de áreas comerciais. Lojas físicas próximas a centros de distribuição se tornam hubs de retirada, e o fluxo híbrido — presencial e digital — mantém a vitalidade dos espaços comerciais.
O preço do metro quadrado nesses locais reflete mais o potencial de tráfego logístico do que o movimento de pedestres. Galpões leves, depósitos compactos e showrooms de entrega passam a ocupar terrenos que antes abrigavam apenas comércio tradicional.
Essa transição não reduz o valor das áreas centrais, mas redistribui a demanda. A proximidade de rodovias e a possibilidade de integração com rotas de entrega rápida são agora fatores decisivos para locação e compra.
Verticalização logística e aproveitamento urbano
Apresentar um apartamento em Porto Belo hoje envolve também discutir o entorno e sua vocação logística. A convivência entre uso residencial e comercial intensivo está mais comum, e o planejamento urbano passou a priorizar edifícios multifuncionais com áreas adaptáveis.
A verticalização logística — conceito em que depósitos e microcentros de distribuição ocupam andares de prédios — é uma tendência crescente. Ela reduz custos de deslocamento e otimiza terrenos escassos em regiões de alta densidade.
Para o corretor, isso altera a forma de avaliar o metro quadrado: o valor não está apenas no chão, mas na possibilidade de uso inteligente do espaço aéreo e do subsolo, sempre com foco em eficiência operacional.
Regiões premium e resiliência comercial
Em polos valorizados como Balneário Camboriú, o impacto da logística é mais sutil, mas perceptível. A presença de apartamentos a venda em Balneário Camboriú em áreas mistas indica um padrão de ocupação onde moradia, serviços e entregas coexistem. Essa multifuncionalidade reforça a liquidez imobiliária.
Enquanto áreas puramente residenciais perdem atratividade em ciclos de juros altos, regiões com integração comercial e logística mantêm valorização. A demanda de curto prazo por conveniência protege o investimento contra oscilações macroeconômicas.
A análise do corretor deve ir além do metro quadrado físico. O diferencial está em compreender o valor funcional do espaço — sua capacidade de gerar fluxo, visibilidade e utilidade logística.
Intermediação e consultoria especializada
Trabalhar em uma imobiliária em Balneário Camboriú permite observar a mudança de perfil dos investidores. Muitos buscam imóveis com dupla vocação: ocupação e operação. O corretor consultor precisa dominar indicadores de cap rate (taxa de capitalização), custos operacionais e viabilidade de adaptação para logística leve.
A intermediação imobiliária evoluiu de simples negociação para assessoria técnica. O profissional analisa trajetos de entrega, capacidade de estacionamento, estrutura de carga e até viabilidade de instalação de energia fotovoltaica para reduzir custos de operação.
Essa especialização agrega valor ao serviço prestado, pois o cliente encontra não apenas imóveis, mas soluções logísticas completas adaptadas ao seu modelo de negócio.
Last mile como fator de precificação
O last mile tornou-se o novo eixo de precificação imobiliária urbana. A distância entre o estoque e o consumidor final determina não só o custo de operação das empresas, mas também o valor de locação dos imóveis que suportam esse fluxo.
Galpões bem posicionados, lojas de esquina com fácil acesso e condomínios corporativos próximos a vias arteriais são hoje avaliados por eficiência logística, não apenas por estética ou área construída. O metro quadrado eficiente vale mais do que o metro quadrado amplo.
Compreender essa transição é essencial para quem atua em vendas e locações. A logística urbana não é um setor à parte — é o novo motor da valorização imobiliária.
Conteúdo revisado por Brian Reis
Brian Reis, CRECI 52.398/SC, é um profissional com mais de 15 anos de experiência em vendas e marketing, liderando operações imobiliárias de luxo no litoral catarinense. Minha trajetória reflete impacto econômico positivo, visão internacional e excelência em negociações de alto valor, sempre guiado por inovação e profissionalismo.
